【住房】集体土地建设租赁住房具有长期分享城市化红利效应

    集体土地建设租赁住房具有长期分享城市化红利效应

集体土地建租赁房开始“落地”。北京发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，提出2017~2021年供应1000公顷集体土地，建设租赁住房。也就是，北京未来5年供应1300公顷土地、建设50万套租赁住房的规划中，集体建设用地供应和建设占比就达76.9%。

基于增加低租金租赁住房，满足广大新市民(以外来人口和大学毕业生为主)“扎根”城市的诉求，集体土地此种入市模式的意义更加彰显。另外，建设租赁住房将是我国集体土地“同地同权”入市改革的重大突破，也是十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”改革的重大突破。

更重要的是，村集体、村民掌握集体建设用地入市的主导权(或是项目申报主体，或联营社会资本开发中股权不低于51%)，从而找到“三农”分享城市化红利的路径。

土地“二元”制度下，城市国有土地与农村集体土地，存在巨大的“级差地租”，即便相邻也不例外。近两年，热点城市房价快速上涨，“级差地租”的鸿沟加深、加宽。由此，一边是大城市近5年住宅供地完成率不足60%，住房供应嗷嗷待哺，房价上涨明显，广大新市民住房问题突出;另一边则是，城市郊区或外围(城区内也有)集体建设用地低效闲置、乱象丛生，而农民和村集体也无法分享城市化红利。此外，突破土地“二元”用途管制的利益诱惑下，集体建设用地“房地产化”如火如荼，最典型的就是“小产权房”等违法建筑遍地开花。结果违法交易、租赁频繁，建筑消防安全隐患突出，区域土地成片利用和统一规划被阻断。